“是不是终于可以下手首套房了？”近日，房贷政策“大礼包”发出后，不少网友在社交媒体讨论：到底该继续存钱、还是在低利率环境下“上车”买房。
房贷利率确实来到了历史低位。5月8日，在央行官宣“降准降息”、降低公积金贷款利率后，北京、深圳等诸多城市接连跟进新政，宣布个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年期以上首套房利率降至2.6%。
在业内看来，公积金贷款的利率，对商业贷款利率有一定“锚定”作用，过往公积金贷款与商业贷款利率差持续收窄，导致商业贷款利率下调空间受限。新政有望带动商业贷款利率随之下调，且下调幅度有望超过LPR 的下调幅度。
回望近几年的利率高点，当前房贷到底“减负”了多少？以一套总价300万的房子为例，若按首付三成、商贷30年、等额本息方式计算，首套房商贷利率从2021年的高点5.74%降到3.01%，相当于利息总额减半、月供缩水近三成。
各地纷纷跟进房贷新政
近一年来，住房商业贷款与公积金贷款之间的利差明显收窄，部分城市甚至出现商贷利率低于公积金利率的“倒挂”现象，关于降低公积金利率的呼声一直很高。
5月7日“靴子”落地，央行行长潘功胜在国新办发布会上表示，将降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。
央行政策“大礼包”发布后，各大城市纷纷跟进新政。
5月8日，深圳市住房公积金中心表示，根据央行决定，深圳同步下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。据乐有家研究中心，若以首套二孩纯公积金贷款209万、等额本息方式计算，新政后可累计节省利息9.94万。
同日，北京住房公积金管理中心宣布，下调个人住房公积金贷款利率；广州住房公积金管理中心同样表示，跟进央行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。上海公积金管理中心也发布了《关于调整本市个人住房公积金贷款利率的通知》。
截至目前，北上广深四大一线城市，以及西安、长沙、武汉、福州、青岛、合肥、郑州等多个城市，以及甘肃省、海南省等地的住房公积金管理中心，均发布下调住房公积金贷款利率的通知，跟进央行金融新政，助力刚需购房。
从历史数据看，5年以上首套个人住房公积金贷款利率最高值在2007年，为5.22%。2019年以来，5年以上公积金贷款利率调降2次。本次调整前，5年以上公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%，调整后将分别降至2.6%、3.075%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，之前商业贷款利率在3%左右，公积金利率为2.85%，二者之间的差距很小，加上公积金贷款额度限制，导致公积金贷款积极性降低。随着公积金贷款利率下调，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好助力刚需群体购房。
不仅如此，公积金贷款利率降低，也可以为住房商贷利率调整提供空间。
东吴证券表示，公积金贷款利率对商业贷款利率有一定“锚定”作用，过往公积金贷款与商业贷款利率差持续收窄，导致商业贷款利率下调空间受限，此次公积金贷款利率的下调，对于解决行业核心堵点具有重要意义，有望带动商业贷款利率随之下调，且商贷利率的下调幅度有望超过此次 LPR 的下调幅度。
房贷“减负”提振买房人信心
“公积金贷款利率降低，对于刚需购房人群是直接利好，但对于五六百万总价的房子，多数购房人还是需要选择公积金+商业贷款的组合贷模式。”克而瑞北京称。
可喜的是，不仅是住房公积金贷款利率，商业贷款利率也有望持续降低。
5月7日，在国新办召开的新闻发布会上，央行方面宣布降准0.5个百分点，同时，下调政策利率0.1个百分点，预计将带动LPR同步下行约0.1个百分点。
央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。随着此次LPR变化，后续房贷平均利率预计可低至3.01%。
对100万贷款本金、30年期、等额本息的商贷来说，总还款额预计可减少2万元。虽然单次调整变化不突出，但将时间轴拉长，近几年我国房贷利率降低非常明显。
自2019年LPR（贷款市场报价利率）正式施行后，我国房贷固定利率退出历史舞台，LPR成为商业银行贷款利率的定价基准。据公开数据显示，自2019年以来，5年期以上LPR共下调十次、累计调降125BP（1.25%）。
这期间，受房地产贷款集中度管理制度的影响，信贷环境曾在2021年一度紧缩，市场端出现房贷利率提升、放款周期拉长等情况，房贷利率一度达到阶段性高点。
据贝壳研究院监测数据，2021年10月，90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，是年内首次环比下降，也即9月份的年内高点时，首套房贷利率为5.74%，二套利率为6%。
当时，部分城市的首套房贷利率甚至达到6.37%。房贷利率居高的同时，2021年后楼市价格开始阴跌，进一步放大了这批“高位站岗”买房人的利息负担。
如果与2021年的利率阶段性高点相比，如今房贷“减负”后到底下降了多少？
以一套总价300万的房子为例，若按首付三成、贷款30年、等额本息计算，2021年首套房商贷主流利率5.74%时,利息总额230万元、月供12241元；若按商贷利率3.01%计算，利息总额为109万元、月供8865元，相当于利息总额减半、月供缩水近三成，购房减负效果明显。
如果按更刚需的百万房贷计算，曾经首套房商贷利率5.74%时，一百万的贷款本金、贷款30年、等额本息方式贷款，利息总额高达109万元、月供5829元；对比“3开头”的房贷利率，如今利息总额减少至51万元、月供降至4221元。
当下，楼市的供需关系已经逆转，去库存、促消费成为主基调。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，房贷利率已经处于历史最低水平，连续降息的累计效应不可小觑，从趋势来看，今后利率“2字头”或是主流。
在房贷利率持续下行的趋势下，与曾经的利率高峰期比，“百万房贷月供少三成”“300万房产贷款利息减半”已成为现实，住房商贷的利息负担已经明显减轻。
值得注意的是，持续走低的房贷利率环境，对买房人的心态也有一定影响。
“房贷利率越来越低、开发商给的价格也很优惠，感觉现在是买房的好时机。”一位正在看房的购房者表示。不过，与曾经政策刺激、市场上行的年代相比，当前购房者的心态非常理性，即便房贷利率降低，也不倾向于加太高杠杆。
也有购房者表示，虽然房贷利率在持续降低，让自己开始思考“上车”与否的问题，但如果房价和首付超过承受范围，还是倾向于把钱拿在手里，买房与否的核心因素，还是要看后续房价的走势。
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孙梦凡
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